以房抵债存在以下风险：
法律关系转化：发包人与承包人之间的法律关系由建设工程施工合同关系转化为商品房买卖合同关系，承包人不能再行使工程款优先受偿权。
权利限制：将已办理抵押、查封等他项权利被限制的商品房抵偿工程款。
期房抵偿：以未取得预售许可证的期房抵偿工程款。
权属问题：现房抵债实际房屋权属人非为开发商。
协议拟定：发包人要求承包人采用其拟定的以房抵债协议等相关协议作为签署版。
市场波动：抵债房屋市场价格上涨或下跌幅度过大。
期房预告登记：承包人接受发包人期房抵偿，未办理商品房预告登记，导致发包人将已抵偿的期房继续销售或抵押。
司法查封：发包人其他债权人申请司法查封抵债房屋等阻碍指定购房者取得房屋所有权。
税负增加：处置风险（税负增加）。
预告登记失效：承包人接受发包人期房抵偿，办理商品房预告登记后，自能够办理不动产登记之日起三个月内未申请不动产登记，导致预告登记失效。
产权证办理：承包人接受发包人现房抵偿，未及时办理房屋所有权证，导致抵偿房屋被发包人其他债权人强制执行。
合同履行：承包人接受发包人以房抵偿工程款后，不按商品房买卖合同履行而是委托发包人销售抵债商品房。
被迫违约：借款人有还款意愿，但由于失业、疾病、意外事故等原因导致支付能力不足，无法履行还款义务。
理性违约：借款人在权衡利弊后，主动选择违约，例如当房地产市场价格下跌，抵押房产的价值低于贷款余额时。
资金错配：银行吸纳的储蓄存款等资金来源多为短期存款，而住房抵押贷款属于长期贷款，这种期限错配使得银行面临资金流动性不足的风险。
资产变现：银行持有的房产抵押贷款债权不易在短期内变现，若银行需要快速回笼资金，可能会面临一定困难。
市场波动：房地产业对经济周期具有较高的敏感性，经济扩张时房屋变现容易，经济萧条时抵押房产难以变现。
利率变动：利率的变动会给房产抵押贷款带来风险，利率上涨会增加借款人的偿贷压力，可能引发违约风险。
评估失真：抵押物的价值评估可能存在虚假评估，导致抵押物价值不准确。
租赁优先：若抵押物已出租，租赁权可能对抗抵押权，导致抵押权人难以处置抵押房产。
重复登记：存在重复登记或虚假登记的风险，影响抵押权的效力。
多个债权人：若房产已抵押给多个债权人，可能导致优先受偿权冲突，难以处置变现。
综上所述，以房抵债存在多方面的风险，包括法律风险、市场风险、信用风险、流动性风险、经济周期风险和利率风险等。在实际操作中，应充分评估各种风险，并采取相应的措施进行风险防范。
