不能商改住的原因主要有以下几点：
商住房的产权年限一般为40年或50年，而住宅物业产权为70年。商业用地使用权期满后，不能自动续期，需要重新签订土地使用权出让合同并支付出让金。
商住房的验收审核标准与住宅不同，存在安全隐患，如通风、居住安全要求等未达住宅标准。此外，商住房通常不满足民水民电条件，无法通燃气，且容积率较高，居住密度大，舒适度低。
根据《中华人民共和国城市规划法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，非居住用地未经城市规划主管部门批准不得改变原有用途。
为防止房产炒作，一些城市出台政策禁止将商业用地改建为居住用地，以优化城市空间布局，提升城市宜居程度。
商改住项目无法享受住宅的交通、教育、医疗卫生等公共配套设施，无法迁入户口，孩子上学也不能享受就近入学政策。
商改住可能导致无序开发、环境污染和社会问题，因此国家叫停商改住，以保障城市发展质量、优化城市空间布局和提高市民居住条件。
综上所述，不能商改住主要是由于产权年限、安全居住条件、法律法规限制、市场调控政策、公共服务和设施以及环境和规划等多方面原因。这些因素共同促使政府出台相关政策，限制商业用地改为居住用地。
